狐狸精炼成记

　　熟悉的香味远离，薛运来才回过神来，自觉自己失礼了，抱歉道：“我当然好奇，你放心，没有你的准许，我是不会说出去的。”

　　孔媞斜睨他一眼，不敢再尝试往他面前凑，轻轻笑道：“其实也没什么，就算你说出去，旁人也未必会相信你。”

　　这下薛运来更好奇了，主动往前凑了一些：“到底是什么职业这么神秘？可别告诉我是什么巫师，地狱使者之类的，我看你这么漂亮也不像呀！”鼻尖又闻到一些熟悉的香味，为何如此熟悉？

　　孔媞失笑，没想到薛运来还是个玄幻爱好者。她一笑，薛运来更觉芬芳扑鼻，忍不住咽了下口水，同时又有些好笑：今天的运动量是超标了吗？他怎么竟觉得有些饿？

　　“不好意思，让你失望了，我的职业没有那么玄幻。”孔媞边笑边靠他近了些，两人之间的距离不超过10公分，而薛运来没有退缩，仍用炯炯有神的目光盯着她，于是她接着道：“不过应该也不常见。你应该听说过炒房吧？我就是个职业炒房的。”

　　“炒房？炒房还分职业和业余？”薛运来立刻好奇地追问。这段时间中央和地方都在调控楼市，他们家族企业也是从事房地产行业，所以他对这个行业可以说算是半个专家。炒房当然是听说过的，尤其近段时间，各种媒体上把炒房的人比做恶魔，说他们是导致房产上涨的罪魁祸首。

　　炒房，那是需要有大笔的资金的，薛运来对眼前这个女孩的“身价”立刻有了猜想：“不错啊，说起来咱们算是同行。”

　　“你是？”孔媞装作不知道的样子追问，“等一下，我想起来了！娱乐新闻里面好像提到过，你是某地产公司老总的儿子！哇哦！没想到我竟遇到一个土豪！”假作惊讶地叹道。

　　薛运来虽然对于娱乐新闻给他造成的负面印象颇有微词，但也有些得意自己的知名度，微微笑道：“土豪不敢当。那都是我父母努力拼搏的基业，其实与我没有太大关系。你为什么会从事这一行呢？你家里也是从事房地产生意？”

　　“当然不是。如果能有那样的底蕴，我也就做开发商而不炒房啦！”孔媞摇摇头，看着薛运来不解道：“既然你自己家里就是做房地产的，你那天为啥还要跟我争那套老房子？你不住新房子，却来跟我争老房子，很奇怪呀！你不知道我费了多大的劲才把价格谈下来，结果你们一来前功尽弃，哎！”

　　薛运来有些尴尬道：“那是我朋友看中的房子……其实我也劝过她买新房子，但她就非要买那套，我也没办法。”

　　“噢~”孔媞拖长了音调，一副原来如此的表情，调侃道：“是女朋友吧？她还是蛮有眼光的。”

　　薛运来犹豫着要不要解释清楚那是前女友，但从那天到今天不到一个月，就从一起买房的女朋友变成了前女友，这个解释起来未免太复杂，说不定更坐实了对他的糟糕印象。而且，他被她后一句话吸引了，问：“为什么这么说？那套房子有什么特别么？”

　　孔媞将身体靠回椅背，笑问：“你也是房地产从业者，我们来探讨一下。你觉得选房子最重要的因素是什么？”

　　“地段？”薛运来根据自己的经验回答。

　　“地段当然很重要，大概率来说，地段好的房子更值钱。”孔媞点点头，继续：“不过现实中有悖论：你知道前两年新开的楼盘罗马豪苑吗？论地段，它已经在外环，比内环的房子差多了吧？但是你看它的价格，比很多内环的房子都贵！”

　　罗马豪苑正是薛运来家族企业前两年在海市开发的一个楼盘，以高品质的居住质量著称，卖得很不错，而薛运来也是全程参与了这个楼盘从拿地到清盘的全过程，所以很了解情况，忍不住便道：“那怎么一样？罗马豪苑那边的地铁站马上就要通车了，交通也很方便。而且那是新楼盘，住着舒服，你说的内环那些价格比它便宜的房子，都很老了，就居住质量而言，怎么比得过罗马豪苑呢！”

　　孔媞打了个响指：“Bingo！所以，对消费者来说，地段根本不是最重要的。最重要的是房龄啊！新房子比老房子住得舒服，有更多的溢价。所以我很羡慕你们这些做房地产开发生意的人，你们可以赚取这个行业最大的一部分溢价。”

　　这个观点对薛运来而言太过新颖，他所拥有的经验也在抵制这个观点，忍不住反驳：“房龄是最有价值的？那你怎么还要买那套老房子呢？这跟你的观点不是矛盾了吗？”

　　孔媞斜眼看了看他：“隔行如隔山，虽然我们同处于房地产行业，但是卖房子和炒房子是截然不同的两个类别，同样的道理，卖一手房和卖二手房，在实际操作中可能完全不同。”

　　这是叶文欧用实践经验总结出来的方法论，孔媞当初听闻的时候真是惊为天人，从此抱紧了这根大腿。

　　“怎么个不同法？”

　　这时，他们点的咖啡和布丁端了上来，孔媞端起其中一杯，小心地啜了一口，真苦！但她还是忍住了想要揪到一起的五官，努力地展开它们，还要作出一副享受的表情，轻轻地叹了一句：“不错！”

　　咽下那口比中药还要苦的咖啡，又用冰水漱了漱口，才渐渐有回甘和咖啡特有的香味冒出来。这种感觉确实很美好，孔媞这才真心实意地夸了一句：“很香！这家店真的不错！”比她以往喝过的浓缩咖啡确实体验好多了，这杯咖啡的香味和回甘非常有层次且持久。

　　薛运来得意笑道：“我差不多把全市有这款意式浓缩咖啡的咖啡店都喝了个遍，才找到这么好喝的浓缩咖啡，不错吧？”他没说的是为了能常常喝到这款咖啡，他跟店主磨了好久，又投了大笔的钱，才把他骗到自己家附近来开店，方便自己随时想喝就能喝到。

　　孔媞给他比了个大拇指：“那我以后还真要麻烦你了，附近有这样的好店一定要推荐给我。”

　　“没问题。”薛运来一口应下来，然后又迫不及待地问：“你还没说为什么你要买那套老房子呢！”

　　孔媞看着他兴致勃勃地样子，心中一动，笑道：“怎么，请我喝一杯咖啡就想套我们这行的从业机密了吗？”好东西要吊着卖，不能一次性满足他的所有需求。

　　薛运来一愣，倒是有些不好意思。他纯粹是好奇心，但是在有心人看来，还真有孔媞说的这种嫌疑。每个行业有每个行业的商业秘密，一般来说，人家吃饭的本事确实不可能轻易告诉旁人。

　　“哈哈哈，不好意思，我就是好奇，没有别的意思。”薛运来赶紧解释道：“若是不方便告诉我，就当我没问。”

　　孔媞见他窘迫，笑着解围道：“跟你开玩笑呢！一般人我不告诉他，不过你的话告诉你也无妨。”

　　“哦？”薛运来有些意外，笑道：“看来我这杯咖啡真是赚大了。”

　　“当然不是因为你请我喝了这杯咖啡，”孔媞白了他一眼，“只是即便你知道了，也不会跟我们抢生意。杀鸡焉用牛刀？”

　　薛运来更好奇了：“这话怎么说？我越发好奇了。”

　　孔媞不再卖关子，笑问：“这世上很多男人都有一种心态，叫做‘处女情结’，你知不知道房圈里有个词叫‘处房情结’？”

　　一个又一个新名词的出现，让薛运来又是好奇又是兴奋，他甚至有种感觉，自己马上要接触到一个新奇而又光怪陆离的世界，有些激动：“处房情结？莫非是指第一套房的意思，对第一套房情有独钟？”

　　孔媞摇头：“所谓的‘处房情结’，是指绝大多数房产消费者会对一手房情有独钟。没错，就是你们开发商卖的房子。似乎大家都想做某一套房子的第一个房东，而对于从别的房东手里接盘则不感兴趣。”

　　“为什么？你这结论有数据支持吗？”

　　“直接的证据没有，但是当你观察市场的时候，就会有很多间接的证据。”孔媞继续道：“举个例子，那天我们去看的那套老房子，如果不是你们横插一脚，我拿下来大概每平米8千不到，但是同地段的新房你去看，不会低于1.5万的，好的楼层和楼王，甚至可能超过2万。”

　　“但是那可是新房呀，当然要比老房子贵，这不是很正常吗？”

　　“所以说，房子最重要的是房龄呀！”孔媞笑眯眯地说，“就跟人一样，年轻人哪怕长得寒碜，啥都不会，也是用人单位喜欢招的人，而过了35岁，你想再找一份好好的工作，就没那么容易啦！”

　　薛运来失笑：“你这是什么比喻，我没法苟同。”

　　“其实还有一个证据，但是没有数据支撑，只是我们圈子里交流下来的经验，”孔媞扑闪着大眼睛，继续道：“很多新小区，交房以后两年内，二手房很难成交，除非折价。”

　　“还有这回事？”

　　“当然不是绝对的，这就要看开发商是不是良心了。良心的开发商，譬如我刚刚提到的罗马豪苑，一手房溢价不多，二手房的交易就比较活跃。买到就是赚到了。”孔媞特意拿这个盘来举例，自然是知道这是薛运来他们家族开发的楼盘。而她说的也是事实，罗马豪苑在一手房中确实是良心价，用叶文欧的话来说这是一个“有良心有情怀但是有点傻逼的开发商”。

　　一不小心就被表扬了，薛运来有些得意和亢奋，嘴上却谦虚道：“可惜像你这样的明白人不多，媒体上各种叫嚣，好像我们开发商坑了买房人的钱一样。其实开发商不容易呀，从拿地到交付，多少手续要走，多少章要敲，多少检查要应付，只赚那么微薄的一些利润，勉强够养家糊口。说起来，说不定赚的钱还没你们这些炒房的多。”

　　孔媞心想，勉强养家糊口的生意能让你交一个女朋友就送一套房吗？忍不住就怼他：“过分谦虚就是骄傲。你们开发商深受无良媒体瞎报道的苦，难道就不能将心比心，理解理解我们专职炒房人的艰难？这楼市最大的一块蛋糕可是你们分去了，就别在我面前哭穷了。”

　　薛运来呵呵笑，自己也觉得自己演得过了，赶紧把话题扯回来：“好吧，就算如你所说，房地产消费者有‘处房情节’，那还是不能解释你买老房子却不买新房子的行为，既然消费者喜欢一手房，你为什么……哦！”

　　薛运来有些明白了，她既然是炒房，那肯定不是卖一手房，只能卖二手房。但是这跟“处房情节”有什么关系呢？说了半天，还是没说到点子上去呀！

　　“明白了？你比我聪明。”孔媞听他一声“哦”以为他明白了其中的关键，称赞道：“我初入此行时也犯了这个毛病，爱买一手房，导致房子压在手里，出不了货，资金链差点崩了。后来有前辈指点我，一手房溢价高，买进就套牢，再出手时有‘处房情节’的人就看不上了，原来的溢价因素没有了，要出手就要折价，赚不到钱甚至亏本。”

　　“所以我们炒房的，千万不能跟那些傻白甜的消费者一样贪图舒适好看，我们走的是技术流，非笋盘不入。而开发商一个个精明得很，溢价提得高高的，怎么可能会有笋？而想买进不溢价的房子，我们只能选二手房，这样虽然卖出的时候没有溢价，但买进的时候也不会有溢价，可以少给你们这些开发商交一笔智商税。”

　　说到这里，孔媞怕薛运来有想法，忍不住看了他一眼，见他听得专注，并无被冒犯的反应，才继续道：“好地段质量佳的老房子是最容易出笋盘的。那天我们看的那套，其实就是一个笋盘。”

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